Un logement neuf est, au sens fiscal, un immeuble achevé depuis moins de cinq ans (article 257 du code général des impôts). Lorsqu’il est vendu par un professionnel, typiquement un promoteur, sa vente est soumise à la TVA, ce qui réduit les frais de notaire à environ 2 à 3 % du prix et ouvre l’accès à des aides propres au neuf : le prêt à taux zéro, disponible partout en France depuis avril 2025, et, dans certains quartiers, la TVA à 5,5 %. On l’achète soit sur plan (VEFA), soit achevé, avec des garanties de construction qui courent jusqu’à dix ans après la livraison.
Définition juridique et fiscale d’un logement neuf
Le critère des cinq ans
Le code général des impôts ne retient pas l’état apparent du logement, mais sa date d’achèvement. L’article 257 qualifie d’« immeubles neufs » ceux qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq ans. Impots.gouv.fr le résume ainsi : un immeuble est considéré comme neuf lorsqu’il a moins de cinq ans. La notion couvre les constructions nouvelles, mais aussi certains travaux lourds qui remettent un bâtiment à l’état neuf.
Pourquoi le vendeur compte autant que l’âge
Selon le BOFiP, les livraisons d’immeubles achevés depuis moins de cinq ans sont imposables de plein droit à la TVA lorsqu’elles sont réalisées par un assujetti agissant en tant que tel. Un promoteur, un marchand de biens ou un bailleur social vendent donc avec TVA. L’acheteur paie alors une taxe de publicité foncière réduite à 0,715 %, plus la contribution de sécurité immobilière de 0,1 %, au lieu des droits de mutation de l’ancien.
Un particulier qui revend son logement de moins de cinq ans n’est pas assujetti à la TVA. Depuis le 1er janvier 2013 (loi de finances rectificative pour 2012, article 64), la revente d’un logement qu’il avait acheté sur plan n’est plus soumise à la TVA : l’acheteur paie les droits d’enregistrement de droit commun.
Comment vérifier qu’un logement est encore neuf
Le délai de cinq ans se compte à partir de l’achèvement de l’immeuble, et non de la date d’emménagement du premier occupant. Pour un bien récent, demandez la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) déposée en mairie, ou la date d’achèvement mentionnée dans le titre de propriété du vendeur. Ce point a des conséquences concrètes : quelques mois d’écart peuvent faire basculer une vente dans le régime de l’ancien, avec des frais d’acquisition nettement plus élevés. Si vous achetez auprès d’un promoteur, la question ne se pose pas de la même façon : un lot invendu reste soumis à la TVA tant que le délai de cinq ans n’est pas écoulé.
Neuf, ancien, « neuf de moins de 5 ans revendu » : les différences
| Logement neuf vendu par un promoteur | Logement de moins de 5 ans revendu par un particulier | Logement ancien (plus de 5 ans) | |
|---|---|---|---|
| Fiscalité de la vente | TVA (20 % ou 5,5 %) incluse dans le prix | Hors TVA, droits de mutation | Hors TVA, droits de mutation |
| Frais d’acquisition | Environ 2 à 3 % | Environ 7 à 8 % | Environ 7 à 8 % |
| PTZ | Oui, partout en France | Non (le logement a déjà été occupé) | Seulement avec travaux, en zones B2 et C |
| TVA 5,5 % en QPV/ANRU | Possible sous conditions | Non | Non |
| Garanties de construction | Toutes, dès la livraison | Pour la durée restante | En général expirées |
En pratique, les frais d’acquisition dans le neuf sont environ trois fois plus faibles que dans l’ancien. Ce n’est pas un détail : sur un achat de 250 000 €, l’écart représente plusieurs milliers d’euros d’apport en moins à mobiliser.
Les modes d’achat d’un logement neuf
La VEFA, ou achat sur plan
Vous signez avant ou pendant la construction et payez au rythme du chantier. Le code de la construction plafonne les appels de fonds (35 % aux fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement, le solde à la livraison). C’est le mode d’achat dominant dans les programmes neufs ; notre guide du programme neuf en détaille chaque étape.
Le logement achevé
Vous achetez un logement terminé, invendu ou remis en vente par le promoteur. Le régime fiscal est le même que sur plan : TVA, frais réduits, PTZ possible. Le paiement est en revanche intégral à la signature. Nos fiches signalent ces lots en livraison immédiate, à côté des logements neufs livrés en 2027 pour ceux qui peuvent patienter.
Faire construire une maison
Hors programme de promoteur, vous pouvez aussi faire construire votre propre maison sur un terrain que vous achetez. Le contrat change alors de nature : il s’agit le plus souvent d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), qui obéit à ses propres règles de garanties et de paiement. Notre moteur se concentre sur les logements vendus par des promoteurs, appartements et maisons groupées en résidence.
L’accession sociale : BRS et PSLA
Le bail réel solidaire (BRS) permet d’acheter les murs sans le terrain, conservé par un organisme de foncier solidaire, à prix plafonné et sous conditions de ressources ; la location-accession (PSLA) permet d’occuper d’abord le logement comme locataire avant de lever l’option d’achat. Ces deux formules sont finançables par le PTZ, selon service-public.gouv.fr.
Les aides pour acheter un logement neuf en 2026
Le prêt à taux zéro (PTZ)
Depuis le 1er avril 2025, le PTZ finance l’achat d’un appartement ou d’une maison neuve sur tout le territoire, sans distinction de zone. Auparavant, le neuf n’était éligible, sauf exception, qu’en zones A bis, A et B1. Le dispositif est prévu jusqu’au 31 décembre 2027 (economie.gouv.fr). D’après service-public.gouv.fr, page vérifiée le 15 septembre 2026, les conditions principales sont les suivantes :
- primo-accession : aucun futur occupant ne doit avoir possédé sa résidence principale dans les deux ans qui précèdent l’émission de l’offre (avec des exceptions, par exemple en cas de handicap ou de catastrophe naturelle) ;
- ressources : un revenu fiscal de référence sous un plafond qui dépend de la zone et de la taille du foyer, par exemple 49 000 € pour une personne seule en zone A bis ou A et 28 500 € en zone C ;
- résidence principale : occuper le logement au plus tard un an après l’achat, au moins huit mois par an ;
- montant : pour un appartement neuf, de 20 à 50 % du coût de l’opération selon les revenus ; pour une maison neuve, de 10 à 30 %, dans la limite d’un plafond de coût fixé par zone.
Le PTZ est toujours complété par un autre prêt. Dans notre moteur, les lots pour lesquels le promoteur signale une éligibilité au PTZ sont regroupés dans la sélection logements neufs éligibles au PTZ.
La TVA à 5,5 % en quartier prioritaire ou zone ANRU
L’article 278 sexies du code général des impôts permet d’appliquer une TVA à 5,5 % au lieu de 20 % à la vente d’un logement neuf implanté dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV), dans un quartier faisant l’objet d’une convention de renouvellement urbain (ANRU), ou à moins de 300 mètres de leur limite (500 mètres pour certains ensembles en zone ANRU). L’acheteur doit :
- en faire sa résidence principale ;
- respecter des plafonds de ressources, que la loi de finances pour 2026 (article 95) a alignés, avec leur zonage, sur ceux du PSLA et du bail réel solidaire, selon l’ANIL ;
- acheter à un prix plafonné ;
- conserver le logement : en cas de revente ou de mise en location dans les dix ans, une partie de l’avantage fiscal peut devoir être reversée, sauf événements prévus par les textes.
La TVA réduite est cumulable avec le PTZ. Les départements franciliens comme la Seine-Saint-Denis comptent de nombreux quartiers concernés ; toutes les résidences proposant ce taux sont listées dans la sélection logements neufs en TVA 5,5 %. Pour le détail des plafonds et des calculs, lisez notre guide logement neuf en TVA réduite ou avec un PTZ.
Les garanties d’un logement neuf
| Garantie | Ce qu’elle couvre | Durée |
|---|---|---|
| Garantie financière d’achèvement (GFA) | L’achèvement de l’immeuble si le promoteur fait défaut | Jusqu’à l’achèvement |
| Garantie de parfait achèvement | Tous les désordres signalés à la livraison ou dans l’année | 1 an après la réception |
| Garantie biennale (de bon fonctionnement) | Les équipements dissociables : chaudière, interphone, volets… | 2 ans minimum |
| Garantie décennale | Les dommages qui compromettent la solidité ou rendent le logement impropre à sa destination | 10 ans |
| Assurance dommages-ouvrage | Le préfinancement des réparations relevant de la décennale, sans attendre la recherche de responsabilité | Prend le relais après l’année de parfait achèvement, pour 9 ans |
À la livraison, vous pouvez inscrire des réserves sur le procès-verbal et consigner le solde de 5 % du prix tant que les défauts ne sont pas levés.
Les étapes pour acheter un logement neuf
- Définir le budget global : apport, capacité d’emprunt, PTZ éventuel, frais de 2 à 3 %, parking.
- Cibler la zone et le type de logement : département, ville, nombre de pièces, horizon de livraison. Par exemple, la Gironde ou Rezé, près de Nantes, où les résidences neuves se comparent facilement entre elles.
- Comparer les programmes : prix au m², prestations, date de livraison, réputation du promoteur.
- Signer le contrat de réservation : dépôt de garantie plafonné (5 % au plus), puis 10 jours de rétractation à compter du lendemain de la notification.
- Obtenir le financement : la condition suspensive de prêt protège votre dépôt si le crédit est refusé.
- Signer l’acte de vente chez le notaire : le projet d’acte doit vous être notifié au moins un mois avant.
- Suivre le chantier, payer les appels de fonds puis réceptionner le logement en notant toutes vos réserves.
Les meilleurs lots partent souvent au lancement commercial : pour ne pas les manquer, créez une alerte nouveau programme sur votre secteur, puis consultez les fiches de notre moteur de recherche de logements neufs. Si vous hésitez encore entre un achat sur plan et un logement déjà livré, notre guide de l’appartement neuf compare les deux situations, et vous pouvez nous poser vos questions via la page contact.