Logement neuf en TVA 5,5 % et avec un PTZ : ce que signifient les filtres du moteur

Un logement neuf en TVA 5,5 % est vendu avec un taux de TVA réduit (au lieu de 20 %) parce qu’il se situe dans ou près d’un quartier prioritaire et que l’acheteur respecte des plafonds de ressources : le prix TTC baisse d’environ 12 %. Le PTZ neuf est un prêt sans intérêts, réservé aux primo-accédants sous plafonds de revenus, qui finance une partie du prix ; il est ouvert à tout le neuf, partout en France. Les deux se cumulent.

Le filtre « TVA 5,5 % » : l’accession sociale près des quartiers prioritaires

Le taux réduit est prévu par l’article 278 sexies du code général des impôts, commenté par l’administration fiscale au BOFiP. Il concerne les logements neufs vendus à des particuliers qui en font leur résidence principale, sous quatre conditions.

1. La localisation du programme

Selon le BOFiP, l’immeuble doit être :

• situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) faisant l’objet d’un contrat de ville, ou dans un quartier en convention de rénovation urbaine ;
• ou entièrement situé à moins de 300 mètres de la limite de ces quartiers ;
• ou, pour un ensemble immobilier partiellement à moins de 300 mètres, entièrement à moins de 500 mètres de la limite d’un quartier qui fait l’objet d’une convention de renouvellement urbain (le nouveau programme national de renouvellement urbain, piloté par l’ANRU).

C’est le promoteur qui établit l’éligibilité de son opération. Ces quartiers se trouvent dans de nombreuses communes, par exemple à Aubervilliers, à La Courneuve ou à Vaulx-en-Velin.

2. Les plafonds de ressources

Les revenus du ménage ne doivent pas dépasser les plafonds de la location-accession (annexe III de l’arrêté du 26 mars 2004). Jusqu’en 2025, la référence était celle du prêt locatif social (PLS) majorée de 11 % ; selon l’ANIL, l’article 95 de la loi de finances pour 2026 a aligné ces plafonds et leur zonage sur ceux du PSLA et du bail réel solidaire. Les plafonds sont révisés chaque année : demandez au promoteur la grille applicable à la date de votre réservation.

3. Le prix plafonné

Le prix de vente ne peut pas dépasser les plafonds de prix des opérations de location-accession agréées par l’État (annexe II du même arrêté). C’est ce qui garantit que la baisse de TVA profite à l’acheteur.

4. La résidence principale et l’engagement de dix ans

Vous attestez que le logement sera votre résidence principale, c’est-à-dire occupé au moins huit mois par an. Si cette condition cesse d’être remplie dans les dix ans (revente, mise en location), le complément de TVA devient exigible, diminué d’un dixième par année de détention. Les textes prévoient des exceptions : décès, chômage, invalidité, mobilité professionnelle de plus de 70 km, divorce ou rupture de PACS, notamment.

Ce que représente l’économie de TVA

Le calcul est simple : prix HT × 1,055 au lieu de prix HT × 1,2. Le rapport 1,055 / 1,2 donne un prix TTC inférieur d’environ 12 %.

Dans la réalité, le promoteur fixe son prix selon le marché local : comparez le prix au m² des lots en TVA réduite avec ceux des programmes voisins, comme expliqué dans notre guide sur le prix d’un logement neuf.

Le filtre « PTZ » : le prêt à taux zéro dans le neuf en 2026

Le décret du 29 mars 2025 et la loi de finances pour 2025 ont élargi le PTZ. Pour les offres de prêt émises depuis le 1er avril 2025 et jusqu’au 31 décembre 2027 :

• l’achat d’un logement neuf est finançable dans toutes les zones (A bis, A, B1, B2 et C) ;
• les maisons individuelles neuves sont de nouveau éligibles, à côté des appartements en immeuble collectif ;
• l’emprunteur doit être primo-accédant : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédentes ;
• le logement doit devenir sa résidence principale.

L’étiquette PTZ du moteur signale les lots compatibles avec le dispositif ; l’éligibilité finale dépend de votre foyer et de votre banque.

Quotités : la part du prix financée

Le montant du PTZ est un pourcentage du coût de l’opération, retenu dans la limite d’un plafond. Ce pourcentage dépend de votre tranche de revenus :

Le coût retenu est plafonné, de 100 000 € (une personne en zone C) à 360 000 € (cinq personnes et plus en zone A ou A bis).

Plafonds de ressources par zone

Au-delà, les plafonds continuent d’augmenter jusqu’à huit personnes et plus (161 700 € en zone A). Source : service-public.gouv.fr, fiche F10871.

Cumuler TVA réduite et PTZ

Si vous êtes primo-accédant et sous les deux séries de plafonds, rien n’empêche d’acheter un lot en TVA 5,5 % et de financer une partie du prix avec un PTZ : service-public.gouv.fr mentionne expressément l’accession sociale en TVA réduite parmi les opérations finançables. Le PTZ se calcule alors sur un prix déjà réduit.

En pratique :

1. activez dans le moteur le filtre « TVA 5,5 % », puis le filtre « PTZ » ;
2. resserrez sur votre département, par exemple la Seine-Saint-Denis ;
3. demandez au promoteur la grille de plafonds en vigueur et le nombre de lots en TVA réduite ;
4. faites valider votre plan de financement par votre banque avant de réserver.

Pour organiser la suite de votre recherche, appuyez-vous sur notre méthode pour bien chercher un logement neuf et sur notre présentation du logement neuf. Une question sur votre situation ? Passez par la page contact.